TAKS ve Emsal Hesabı Neden Net İmar Parseli Üzerinden Yapılır?

Kısa cevap: Taban alanı kat sayısı (TAKS) ve emsal (KAKS) hesabı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5 inci maddesinin beşinci fıkrası gereği net imar parseli alanı üzerinden yapılır. Tapudaki kadastro parseli alanıyla yapılan hesap, yola ya da yeşil alana terk edilen kısımları da hesaba kattığı için projeyi olduğundan büyük gösterir ve bu fark ruhsat aşamasında ortaya çıkar.

Üç kavramı ayırmak gerekir

• Kadastro parseli: Tapuda kayıtlı, imar uygulaması görmemiş parseldir.
• İmar parseli: İmar planı ve mevzuata göre oluşmuş parseldir.
• Net imar parseli: İmar parselinin, yola, yeşil alana ve benzeri kamu alanlarına ayrılan kısımlar düşüldükten sonra kalan alanıdır. Hesabın dayanağı budur.

Yönetmelik ne diyor?

Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır. (PAİY madde 5/5)

Aynı yönetmeliğin 4 üncü maddesindeki tanıma göre TAKS, taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İkisi birlikte okunduğunda kural nettir: paydaya kadastro alanı değil, terkler düşülmüş net imar parseli alanı yazılır.

Sayısal örnek: fark ne kadar büyük?

Kadastro alanı 1.000 m² olan bir parselden imar uygulamasında 150 m² yola terk edildiğini varsayalım. Net imar parseli 850 m² kalır. Plandaki TAKS 0,40 ise:

• Doğru hesap: 850 × 0,40 = 340 m² azami taban alanı.
• Hatalı hesap: 1.000 × 0,40 = 400 m². Aradaki 60 m², projenin fazladan büyümesi demektir.

Bu fark yalnız taban alanını değil, emsale bağlı toplam inşaat alanını da aynı oranda şişirir. Ruhsat incelemesinde fark tespit edildiğinde proje geri döner; kat planları, çekme mesafeleri ve otopark hesabı zincirleme revize edilir.

Projede en sık gördüğümüz hatalar

• Alan tablosunda parsel alanı olarak tapu alanının yazılması ve terk miktarının hiç gösterilmemesi.
• Terk sonrası alanın vaziyet planında güncellenmesine rağmen alan tablosunun eski kalması. Aynı verinin iki yerde farklı olması incelemede ilk yakalanan çelişkidir.
• Eğimli arazide tabii zemin üstünde kalan bodrum kısımlarının taban alanına katılması gerekirken unutulması.

mednox bu kontrolü nasıl yapıyor?

mednox, vaziyet planındaki parsel sınırını ve alan tablosundaki değerleri çizimden okur, TAKS ve emsal hesabını net imar parseli kuralına göre yeniden kurar ve tutarsızlığı madde dayanağıyla raporlar. Hesap, çizimdeki gerçek ölçü (DIMENSION) verisiyle doğrulanır; bulgu ekranında hangi değerin nereden okunduğu kanıtıyla gösterilir. Nasıl çalıştığını Yardım Merkezi'nden inceleyebilir, paketleri Ücretler bölümünden görebilirsiniz.

Emsal üzerinden yürüyen başka zorunluluklar da var. Otopark ihtiyacı bağımsız bölüm sayısına bağlıdır ve projede otopark gösterimi ayrı bir denetim konusudur; su deposu hacmi ise bina türüne göre belirlenir.

Sık sorulanlar

TAKS ile KAKS (emsal) arasındaki fark nedir?

TAKS binanın zemine oturan izinin parsele oranını, KAKS ise bütün katların toplam inşaat alanının parsele oranını sınırlar. İkisi de net imar parseli alanı üzerinden hesaplanır.

Henüz imar uygulaması görmemiş parselde ne yapılır?

Ruhsat, imar parseli oluşmadan düzenlenmez. Hesaba esas alan, uygulama sonrası oluşacak net imar parselidir; ön çalışmalarda tapu alanı yalnız bilgi amaçlı gösterilmelidir.

Terk edilen alan emsale hiç katılmaz mı?

Kural, hesabın net imar parseli üzerinden yapılmasıdır. Plan notlarında farklı hüküm varsa plan notu esas alınır; bu yüzden alan tablosunda dayanağın açıkça yazılması gerekir.