Kat Yükseklikleri: Konutta 3.60, Ticarette 4.50 Metre Kuralı

Kısa cevap: Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazlası belirlenmemişse Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 28'deki tavanlara tabidir: konut bölgelerinde 3.60 metre, ticaret bölgelerinde zemin katta 4.50, asma katlı zemin katta 5.50, diğer katlarda 4.00 metre. Ölçü döşeme üst kotundan bir üst döşemenin üst kotuna alınır.

Madde ne diyor?

MADDE 28 (Kat yükseklikleri) - (1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere en fazla; a) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer katlarda 4.00 metre, b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer katlar konut ise 3.60 metre konut harici ise 4.00 metre, c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60 metre (…) olabilir.
— Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, madde 28

Ölçüm neden döşeme üstünden döşeme üstüne?

Kat yüksekliği tavan ile döşeme arası temiz yükseklik değildir; bir katın döşeme üst kotundan bir üstteki katın döşeme üst kotuna kadar olan yapısal yüksekliktir. Döşeme kalınlığı, kaplama ve asma tavan bu ölçünün içindedir. Projede kesitlerde bu iki kot arasındaki fark yazılmalı; yalnız temiz yükseklik yazan kesit, denetimde ölçü doğrulanamadı bulgusu üretir.

Kat yüksekliği bina yüksekliğini nasıl belirler?

Planında kat adedi veya bina yüksekliği belirtilmemiş parsellerde madde 9, bina yüksekliğini bu azami kat yüksekliklerinin kat adediyle çarpımı üzerinden kurar; yol genişliği de kat adedini sınırlar. Yani tek bir katı yüksek tutmak, toplamda bina yüksekliği hakkını tüketir. Tesisat katının yüksekliği ise normal kat yüksekliğini aşamaz; 60.50 metreyi aşan ve tesisat katı zorunlu olan binalarda tesisat katının 2.00 metresi bina yüksekliğinden ve kat adedinden sayılmaz.

En sık düşen bulgular

• Kesitte kat kotları yazılıp döşeme üstü kotlarının verilmemesi, ölçünün doğrulanamaması.
• Konut projesinde 3.60'ı aşan normal kat: planda özel hüküm yoksa düzeltme gerekir.
• Asma katlı zemin kat 5.50 sınırının, asma kat kaldırılınca da korunmaya çalışılması; asma kat yoksa sınır 4.50'ye düşer.

mednox bu kontrolü nasıl yapıyor?

mednox, kesit paftalarındaki kot yazılarını okuyup ardışık döşeme kotlarının farkını hesaplar ve madde 28 tavanlarıyla karşılaştırır; kullanım bölgesini proje künyesinden alır. Kat adedi tarafındaki kurallar için asansör zorunluluğu yazısı tamamlayıcıdır, çünkü kat sayısıyla tetiklenen yükümlülüklerin başında asansör gelir.

Sık sorulanlar

İmar planım daha yüksek kat yazıyorsa hangisi geçerli?

Plan hükmü önceliklidir; madde 28 tavanları planda daha fazla belirlenmemişse uygulanır.

İskân edilen katın iç yüksekliği için ayrı kural var mı?

Var. Madde 28 devamında iskân edilen katların iç yüksekliği ayrıca düzenlenir; kat yüksekliği tavana uysa bile iç yükseklik asgarisinin sağlanması gerekir.